iKasa y el sector inmobiliario actual

Panorama inmobiliario desde la crisis

El sector inmobiliario español ha vivido una seria catarsis desde los inicios de la crisis en 2008. Tras casi una década de bonanza económica, en el que los bancos se endeudaron excesivamente concediendo créditos de difícil devolución, la crisis de las subprime supuso un antes y un después en el sector inmobiliario.

Esta crisis financiera se comenzó a extender por Estados Unidos a finales de 2006, y llegó a Europa un año y medio después. Las causas fueron varias, pero cabe destacar la enorme burbuja especulativa ligada a los activos inmobiliarios, provocada por la gran liquidez que había en el mercado como consecuencia de la gran bajada de tipos de interés que realizaron los bancos centrales, tras la inestabilidad que generaron los atentados de las Torres Gemelas en Nueva York.

Dicho estallido de las llamadas hipotecas basura generó un deterioro en las expectativas inmobiliarias, con una caída brusca del precio de la vivienda, que sumado a la escasez de concesión de créditos tanto a promotores como a compradores, generaría una grandísima ralentización de las transacciones inmobiliarias. El resultado fue catastrófico; casi el 80% de las promotoras españolas dieron concurso de acreedores. Cuando en un país como España, más del 20% del PIB está ligado a este sector, las consecuencias fueron de magnitudes incalculables.

Sumado a esto, otros sectores, como el turístico, sufrieron un fuerte retroceso por razones económicas internas y externas. La situación económica internacional era muy mala. En un mundo globalizado, donde todo el sistema financiero está conectado, da igual el lugar donde se produzca el fallo, pues todo el sistema quiebra. Fue en ese momento donde se endureció la normativa relacionada con el sector financiero. Con el llamado Decreto de Guindos, se endurecieron los criterios de concesión de créditos a empresas promotoras, limitando el riesgo de manera muy efectiva. En ese momento, también se creó el comúnmente llamado “banco malo”, entidad a la que se transfirieron todos los activos tóxicos de la mayoría de los bancos existentes para sanear sus balances.

Fue en ese momento, año 2012-2013, cuando los fondos de inversión, mayoritariamente americanos, empezaron a comprar paquetes enormes de activos a precios muy bajos. Con esas entradas de capital tan fuerte, sumado a que la situación en Europa e internacional empezaban a ser mucho mejor, se empezó a generar un clima de confianza importante para la inversión. El resultado fue casi inmediato; los bancos, cada tres meses, cambiaban sus criterios de financiación, tanto a promotores como a particulares, siendo más flexibles en la concesión de los créditos.

Y vuelta a empezar. Pese a los esfuerzos importantes por parte del Gobierno de no condicionar el crecimiento económico al buen ritmo en el sector de la construcción por medio de incentivos al turismo u otros sectores, la realidad española es clara: Cuando el sector inmobiliario genera riqueza, los principales indicadores económicos arrojan datos muy alentadores, como la reducción del paro, el crecimiento del PIB, la rebaja del índice de morosidad bancaria, el aumento del consumo, etc.

Situación inmobiliaria actual

Hecho este recordatorio imposible de obviar, la visión que tenemos en iKasa de la situación actual es muy positiva, pero con matices. La coyuntura económica actual es positiva. La gran diferencia a la época expansiva anterior, es que un alto porcentaje de las inversiones que se están realizando en el sector son con recursos propios, no ajenos. Por lo tanto, la exposición de los bancos es muy limitada. Esa es una de las razones fundamentales para la solidez del ciclo actual.

Por otro lado, existía (y sigue existiendo) una demanda embalsada importante de vivienda de todos estos años sin promociones de obra nueva. A su vez, durante los años de crisis, los ayuntamientos, en vez de agilizar las tramitaciones urbanísticas para obtener suelo finalista, han estado de brazos cruzados, por lo que la carestía de suelo es el principal problema del ciclo expansivo actual.

Los precios de los suelos han doblado en algunos casos su valor, pero el precio de la vivienda no ha subido más de un 15% en estos últimos dos años, por lo que los costes del suelo y la construcción no absorben en muchos casos los precios finales de la vivienda. Conclusión: podemos decir que llevamos dos años en una gran burbuja de precios en el suelo (sobre todo, en determinadas localizaciones como Madrid, Barcelona, Costa del Sol y algunas zonas de Levante).

Para continuar con los matices de los que hablé anteriormente, otro de los aspectos preocupantes es el de la mano de obra en la construcción. Tras la anterior crisis, muchos inmigrantes, ante la falta de oportunidades en España, se volvieron a sus países de origen, o simplemente, se reciclaron en otros sectores. Así ocurrió con muchos españoles también. No existen suficientes profesionales en el sector. Faltan electricistas, fontaneros, albañiles, oficiales, capataces, herreros…

Y, como ocurre en cualquier economía de mercado, cuando la demanda supera la oferta, los precios suben. Por lo tanto, los costes de mano de obra están subiendo cada mes. Esto repercute directamente sobre las viabilidades de las promociones. Ya estamos empezando a ver como constructoras medianas y grandes no son capaces de terminar las obras en los precios en los que se cerraron al inicio de la obra. Esta desviación en el presupuesto repercute directamente sobre el beneficio del promotor, en muchos casos demasiado ajustado como consecuencia del precio del suelo.

Por lo tanto, y para resumir mi perspectiva sobre el mercado inmobiliario presente y futuro, mis preocupaciones son claramente dos: la financiera, donde nos esperan situaciones de estrés en el mercado de capitales, tales como el encarecimiento del dinero, pues se espera que el Banco Central Europeo suba los tipos de interés (como ya ha hecho la Reserva Federal). La consecuencia natural es que los tipos de interés de los préstamos se encarezcan, con una más que posible contracción de la concesión de los mismos. No podemos olvidar que hay varios bancos que todavía no han acabado de sanear sus balances, como le ocurrió al Banco Popular unos meses atrás.

Y la otra clara preocupación es la falta de mano de obra en la construcción y la subida paulatina de los precios de los materiales de construcción.

Hemos visto como los grandes fondos, después de crear sus respectivas promotoras, han sacado a Bolsa dichas empresas (o las van a sacar en 2018) prometiendo unas grandes rentabilidades como consecuencia de un volumen de producción de vivienda anual importante. Pero ninguno de ellos ha puesto en producción más del 15% del volumen de construcción que han prometido para los próximos cuatro años, con los problemas actuales que ya padecemos.

Ante esta situación general, hace dos años decidimos en iKasa adoptar una postura conservadora, amén a los principios fundacionales de la empresa en el año 1970: Sustentar la actividad promotora sobre la actividad de explotación patrimonial.

 

Visión estratégica de iKasa – Sector inmobiliario

Por tanto, el plan estratégico de iKasa para los siguientes años se basa en tres vías:

  • Invertir fuertemente (con fondos propios) en la rehabilitación integral de todos nuestros patrimoniales,
  • Crear nuevos patrimoniales diversificando la cartera en residencial, terciario oficinas y locales, y en hotelero,
  • Y, por último, inversión en suelo, tanto en tramitación como finalista, para continuar con nuestra actividad promotora.

La radiografía de la empresa es clara: bajo endeudamiento (actualmente no superior al 5% de la valoración patrimonial de la misma), fuertes ingresos recurrentes que superan los gastos fijos y variables de la actividad de todas nuestras líneas de negocio, e inversión de los beneficios, tanto del patrimonial como de las promociones de viviendas en las tres vías anteriormente comentadas, para seguir retroalimentando la fuerte estructura patrimonial de la empresa.

Actualmente, en la línea de promoción hemos hecho inversiones en suelos finalistas para poner en venta a mediados de 2018 hasta 13 promociones de vivienda, volumen nunca visto en iKasa.

En la línea patrimonial residencial y terciaria, estamos rehabilitando los 28.000m2 de superficie bruta alquilable que posee la empresa, añadiendo otros 15.000m2 más para 2021, y otros 25.000m2 más para 2023.

En la línea turística, empezamos con dos hoteles de apartamentos turísticos en el centro de Madrid en el año 2012, los cuales estamos rehabilitando integralmente en la actualidad. Para 2020 abriremos otro hotel más, el tercero, en Málaga.

Por último, seguimos apostando por ser una empresa 360 grados, donde controlamos todos los hitos del proceso inmobiliario, desde la compra y tramitación del suelo, hasta la construcción y venta del producto terminado. Es por ello, que en enero de 2018 daremos luz a nuestro último proyecto, iK Interiorismo, un estudio de interiorismo y decoración cuya única motivación ha sido, no sólo la de complacer a nuevos clientes, sino la de cerrar el círculo con nuestros propios clientes.

Para terminar, me gustaría cerrar este artículo evidenciando la importancia de la digitalización de las empresas del sector inmobiliario. Dentro de muy poco, quien no esté en Internet, llevando a cabo acciones de marketing digital, no existirá, porque simplemente no será encontrado. Esta es la cuenta pendiente que tenemos todos los que nos dedicamos a este sector. Nuestro cliente objetivo está comenzando a ser el comúnmente llamado Millenial, persona comprendida entre los 23 y los 35 años, que han nacido y vivido con la tecnología en sus manos.

 


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'iKasa y el sector inmobiliario actual' tiene 1 comentario

  1. 21 febrero, 2018 @ 14:37 El suelo, la materia prima del Sector Inmobiliario - iKasa

    […] iKasa y el sector inmobiliario actual […]

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