El suelo, la materia prima del Sector Inmobiliario

LA LEGISLACIÓN DEL SUELO

Recién entrados en 2018, comenzamos el año con un nuevo post sobre el suelo. Y ya que hablamos de comienzos, dedicaremos la entrada de hoy a sus orígenes. Al igual que la madera lo es para el carpintero o el hierro para el herrero, el suelo es la materia prima que utiliza el promotor inmobiliario para poder llevar a cabo su actividad.

Hay que partir de una idea esencial y es, que el derecho de la propiedad del suelo está limitado por lo que establezca la legislación de suelo y urbanismo y el planeamiento urbanístico, definiendo qué es lo que van a poder (derecho) o a tener (deber) que hacer los particulares con el (sean éstos propietarios o no, según el caso). En este sentido, la normativa estatal ha ido evolucionando desde que, en 1956, se promulgara la primera Ley del Suelo española – ya existían precedentes pero se toma este punto como origen – hasta la más reciente, en el año 2007. Tras una reforma legislativa producida en 2015, la actual ley se ha refundido con la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, bajo el nombre de Ley del suelo y rehabilitación urbana.

DENOMINACIONES

Cabe destacar que esta Ley define las denominadas situaciones básicas dividiéndolas en situación de suelo rural y en situación de suelo urbanizado, pero no contempla los tipos de planes o clases al entender que son consideraciones puramente urbanísticas y que, su regulación, corresponde al legislador autonómico; entre otras, las sentencias 61/199749 y 164/200150 del Tribunal Constitucional reconocieron las competencias en materia de urbanismo de las Comunidades Autónomas. Por tanto, corresponde a las autonomías la competencia en materia de urbanismo sobre la ordenación del territorio y de la vivienda.

Dicho esto, aunque cada autonomía dispone de su propia legislación, de modo genérico cuentan con unos conceptos similares. Utilizaremos como ejemplo la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, uno de los lugares donde más actividad urbanística existe actualmente.

Legislación sector inmobiliario

INSTRUMENTOS

Los instrumentos más importantes de definición del contenido de la propiedad del suelo con que cuenta tanto la legislación urbanística como el planeamiento, son la clasificación y la calificación (en base a las determinaciones estructurantes y pormenorizadas). Por clasificación se entiende la división en diferentes clases: suelo urbano (consolidado y no consolidado), suelo urbanizable (sectorizado y no sectorizado) y suelo no urbanizable de protección. Por calificación se entiende la subdivisión de la clase de suelo anterior (especialmente el suelo urbano y urbanizable) en zonas diferenciales para asignarles destinos y contenidos específicos (por ejemplo, tipo de uso: residencial(R) y tipología edificatoria: unifamiliar aislada(UA)).

En iKasa somos expertos en la gestión y el desarrollo de suelo contando con una amplia cartera de activos en diferentes etapas del proceso urbanístico por todo el territorio nacional. Esto nos permite adaptarnos al ciclo económico y decidir el mejor momento para poner en carga cada suelo acorde con nuestro modelo de negocio, como ya indicaba nuestro CEO Haryán Rodríguez Puente en el post del pasado diciembre relativo al sector inmobiliario actual. Esta visión, sumada a una amplia experiencia, nos avala para poder ofrecer la garantía, la solvencia, la seguridad y la confianza necesarias a nuestros clientes.

REPERCUSIÓN DEL SUELO

Por otro lado, cuando el terreno sirve de soporte a una nueva edificación su precio constituye, junto con el coste de la construcción, los gastos generales y el beneficio del promotor, una parte importante del precio final de la edificación.

CARACTERÍSTICAS Y FACTORES

Como características principales podríamos destacar las siguientes:

  • Al tratarse de un bien inmueble, es decir no trasladable, su ubicación se convierte en algo prioritario.
  • De la misma forma, no es susceptible de deterioro físico o pérdida funcional, por lo que su valor no varía de acuerdo con el de la construcción. Ésta es una característica particular que pocos bienes poseen, como por ejemplo el oro. Así, mientras que en los bienes perecederos el paso del tiempo va en contra del vendedor, en este caso, lo más habitual es que aumente de valor. Incluso por encima de la inflación, lo que puede hacer más atractivo ahorrar en forma de suelo que en dinero.
  • También hay que destacar que se trata de un bien imprescindible para todos los ciudadanos, por depender de él el acceso a la vivienda. Ya sea en propiedad o en alquiler (de ahí que las Administraciones Públicas realicen políticas de suelo y vivienda para facilitar dicho acceso a los más desfavorecidos).

Por estos motivos, su valor relativo, en relación con otros, depende principalmente de varios factores:

  • La posibilidad de un aprovechamiento urbanístico mayor o menor (más o menos edificabilidad).
  • De su posición más o menos céntrica en relación con la población.
  • De los accesos y servicios públicos, de los equipamientos y de los grupos sociales presentes en el entorno.

En iKasa estamos en continua búsqueda de las mejores ubicaciones para nuestros clientes, y muestra de ello son nuestras actuales promociones y las que tenemos previsto lanzar en un futuro muy próximo.


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